Принципы оценки недвижимости связанные с пользователем

Глава 2. Принципы, связанные с объектами недвижимости Глава 3. Принципы, связанные с рыночной средой Глава 4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка Список используемой литературы Введение Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения и предмета или объекта потребления земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - задайте свой вопрос онлайн-консультанту. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Принципы оценки объектов недвижимости

Принципы оценки недвижимости Количество экономических факторов влияет на стоимость объектов недвижимости. Принципы оценки недвижимости помогают учесть самые значимые из них. Принципы оценки недвижимости взаимосвязаны.

На один объект может влиять несколько принципов. Основные принципы оценки недвижимости делят на четыре категории. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования ННЭИ основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим и наиболее эффективным образом.

Результаты анализа ННЭИ учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов Принципы, отражающие компоненты недвижимости.

Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Принцип предельной продуктивности. Смысл в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта.

Принцип сбалансированности в том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше стоимость объекта на рынке. Сбалансированность элементов объекта определяется на основе требований рынка Принципы, основанные на представлениях пользователя. Принцип полезности заключается в том, что объект недвижимости с большей полезностью для пользователя обладает большей стоимостью на рынке. Принцип замещения. Осведомленный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности.

Принцип ожидания. На стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта. Этот принцип основывается на привлекательности будущих преимуществ от владения объектом недвижимости: чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость недвижимой собственности.

Принципы, связанные с рыночной средой. Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.

Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости по городам, так и обществу в целом. Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции. Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования.

В нормальных условиях экономическая деятельность требует наличия четырех факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, то факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть как-то связаны с ней.

4.2 Принципы оценки объектов недвижимости

Принципы, отражающие точку зрения пользователя. Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Недвижимость обладает стоимостью, если может быть полезна реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определена во времени и стоимости. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости. Принцип полезности: стоимость объекта связана с его полезностью, то есть с его способностью удовлетворять потребности пользователя; Принцип замещения: рациональный типичный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, требующейся для приобретения другого аналогичного объекта такой же полезности. Соответственно, стоимость объекта не превышает такой цены; Принцип ожидания: стоимость объекта определяется ожиданием будущих выгод от владения им и их настоящей стоимостью. В его основе лежит теория изменения стоимости денег во времени.

Глава 5. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Принципы оценки предприятия можно дифференцировать на четыре категории: принципы пользователя предприятия; принципы, связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия; принципы, связанные с внешней рыночной средой; принцип наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса предприятия. При анализе финансово-хозяйственной деятельности и оценке предприятия должны быть задействованы все принципы оценки, однако они могут быть использованы с разной степенью значимости. Степень значимости каждого принципа оценки определяется конкретной ситуацией, складывающейся при оценке того или иного предприятия например, реализации некоторых принципов оценки может препятствовать позиция муниципальных органов управления либо несовершенство законодательных и нормативных актов, действующих в данном регионе Российской Федерации. Принципы пользователя Принципы пользователя предприятия включают принципы полезности, замещения и ожидания. Принцип полезности. Предприятие обладает стоимостью лишь в том случае, если оно может быть полезным потенциальному владельцу или пользователю. Предприятие может быть полезным лишь постольку, поскольку оно необходимо для реализации общественно полезной функции — производства определенного типа продукции, услуг на рынок и получения прибыли. Предприятие может быть полезным конкретному владельцу также для реализации чувства гордости от владения этим предприятием либо реализации других его психологических потребностей. Полезность — это способность предприятия удовлетворять потребности пользователя предприятия в данном месте и в течение определенного времени.

Основные принципы оценки недвижимости

В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов: 1я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника; 2я группа: принципы, связанные с землей, зданиями и сооружений; 3я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды; 4я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования. Эти принципы взаимосвязаны. При анализе и оценке конкретного объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Одному принципу может придаваться наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией. Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника Принцип полезности означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции, например, для работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Не движимость может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение этой недвижимостью.

Принципы, связанные с землей и ее освоением, — принципы остаточной субъекта (собственника/пользователя) по отношению к объекту оценки.

Принципы оценки в недвижимости

Государственная экономика Принципы оценки недвижимости Теоретическим фундаментом процесса оценки является совокупность оценочных принципов, которые можно подразделить в виде групп, в свою очередь состоящих из совокупности основных и вспомогательных принципов: принципы, опирающиеся на представления собственника, - основным критерием является полезность объекта, его способность приносить доход; принципы, связанные с эксплуатацией собственности земля, здания, сооружения и другое имущество , обусловленные действием рыночной среды наилучшего и наиболее эффективного использования; Принципы оценки объектов недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы: принципы, основанные на представлениях пользователя; принципы, связанные с объектами недвижимости земля, здания, сооружения ; принципы, связанные с рыночной средой; принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Все принципы оценки недвижимости связаны между собой рис. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности задействовать сразу несколько принципов.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Оценка стоимости объекта недвижимости. Как оценить объект недвижимости

Затем, хотя прибыль в расчете на каждый дом снижается, при увеличении плотности застройки вплоть до 4 или 5 домов общая прибыль компании-застройщика растет. Однако, как только компания построит шестой дом, она начинает терять общую прибыль. Определение возрастающих и уменьшающихся доводов, данный принцип гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы. Сбалансированность пропорциональность balance proportionality. Если к земле приложено слишком мало факторов производства, то она недозастроена.

Основные принципы оценки объектов недвижимости

В России наибольшее влияние на соотношение спроса и предложения оказывает введение новых законодательных и нормативных актов. Соотношение спроса и предложения не всегда формирует цену объекта, в большинстве случаев она зависит от следующих факторов: — условий финансирования сделки, — мотивов сделки, — информированности и уровня компетенции участников сделки. Принцип конкуренции — конкуренция резко возрастает, если речь идет о сверхприбыли. Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объекта и услуг, избыточная конкуренция приводит к сокращению прибыли, поэтому необходимо прогнозировать тенденции усиления или ослабления конкурентов на рынке и оценивать объект с учетом ситуации, сложившейся на рынке. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Оценка недвижимости, оценка стоимости недвижимости, оценка Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в Принципы оценки, связанные с землей, зданиями и сооружениями.

Принципы оценки недвижимости

В их основу положены модели наблюдавшегося ранее экономического поведения людей, имевших дело с недвижимостью. Принципы оценки объектов недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы: принципы, основанные на представлениях пользователя; принципы, связанные с объектами недвижимости земля, здания, сооружения ; принципы, связанные с рыночной средой; принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Все принципы оценки недвижимости связаны между собой рис. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности задействовать сразу несколько принципов. При этом следует помнить, что данные принципы отражают лишь тенденцию экономического поведения людей, однако не гарантируют такое поведение [1]. Взаимосвязь принципов оценки Принципы пользователя включают в себя: принципы полезности, замещения и ожидания. Полезность — это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например, использование недвижимости в качестве промышленного предприятия, гостиницы, кафе, офиса, музея и пр. В случаях с приносящей доход недвижимостью удовлетворение потребностей пользователя, в конечном счете, может быть выражено в виде потока доходов.

Принципы оценки недвижимости. (Лекция 2)

Принципы оценки недвижимости Количество экономических факторов влияет на стоимость объектов недвижимости. Принципы оценки недвижимости помогают учесть самые значимые из них. Принципы оценки недвижимости взаимосвязаны. На один объект может влиять несколько принципов. Основные принципы оценки недвижимости делят на четыре категории.

Административные правоотношения: понятие, сущность и источники. Основные черты административного правоотношения. Структура административного правоотношения.

Принцип зависимости или принцип внешнего воздействия. Различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. В свою очередь, экономические факторы могут быть также дифференцированы по различным критериям: финансовым, нормативным и другим. В этой связи необходимо выявить и измерить влияние факторов внешней среды на: - стоимость оцениваемого объекта недвижимости и сделать корректировки этой стоимости, используя метод сравнительного анализа продаж; - величину денежного потока, используя доходный подход; - уровень затрат при определении восстановительной стоимости или стоимости замещения, используя затратный подход.

Комментарии 4
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. riotrosalso

    Абсолютно с Вами согласен. Мне кажется это очень хорошая идея. Полностью с Вами соглашусь.